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Atención inversores: Cuánto cuesta el precio de un departamento en CABA (usado vs. a estrenar)
¿Buscás invertir? Descubrí cuánto cuesta el precio de un departamento en CABA. Comparativa del valor del metro cuadrado usado vs a estrenar en 15 barrios porteños.
El mercado inmobiliario en la Ciudad de Buenos Aires atraviesa una etapa de fuerte segmentación. Actualmente, la diferencia de valores entre las propiedades nuevas y las de segunda mano alcanzó el 30%, el nivel más alto de la última década. Esta brecha histórica obliga a recalcular las estrategias de quienes buscan conocer el precio de un departamento en CABA para invertir o mudarse.
Según los últimos datos de Zonaprop, el precio promedio general en la Ciudad se ubica en US$ 2.455 por m². Sin embargo, al desglosar por tipología, el panorama cambia drásticamente: los departamentos a estrenar promedian los US$ 2.898 por m², mientras que los usados se ubican en US$ 2.219 por m².
¿Por qué existe una brecha del 30%?
Esta diferencia no solo responde a una mayor demanda por el confort de las unidades nuevas, sino al brutal impacto del costo de la construcción. Hoy, edificar sigue siendo costoso: los desarrollos de calidad estándar no bajan de US$ 1.350 por m², mientras que los proyectos premium parten desde los US$ 1.700.
El incremento de los costos (que se mantiene casi tres veces por encima del piso histórico de 2020) presiona al alza los valores del a estrenar. Como efecto dominó, esto genera que los departamentos usados comiencen a ganar un atractivo inmenso, perfilándose como la alternativa más accesible y lógica para el comprador promedio.
El mapa de precios: Barrio por barrio
Esta brecha se replica en prácticamente todo el territorio porteño. A continuación, un relevamiento detallado del precio de un departamento en CABA, comparando el valor del metro cuadrado (US$/m²) a estrenar versus el usado en 15 barrios clave:
| Barrio Porteño | Valor m² A Estrenar | Valor m² Usado |
| Puerto Madero | US$ 6.565 | US$ 5.922 |
| Palermo | US$ 3.933 | US$ 3.033 |
| Belgrano | US$ 3.867 | US$ 2.813 |
| Núñez | US$ 3.666 | US$ 2.906 |
| Recoleta | US$ 3.591 | US$ 2.607 |
| Colegiales | US$ 3.481 | US$ 2.620 |
| Saavedra | US$ 3.050 | US$ 2.507 |
| Villa Urquiza | US$ 2.988 | US$ 2.571 |
| Chacarita | US$ 2.936 | US$ 2.536 |
| Almagro | US$ 2.800 | US$ 2.040 |
| Constitución | US$ 2.502 | US$ 1.532 |
| Flores | US$ 2.495 | US$ 1.802 |
| Boedo | US$ 2.412 | US$ 1.888 |
| Nueva Pompeya | US$ 1.968 | US$ 1.286 |
| Villa Lugano | US$ 1.883 | US$ 971 |
Usados: Oportunidad de metros y refacción
Desde el lado de la demanda, el mercado del usado está ganando muchísimo terreno. Juan Bautista Arnaude, fundador de Arnaude Broker, explica: «La propiedad usada, de pocos años o reciclada, es hoy de las más elegidas porque todavía permite encontrar oportunidades».
El principal atractivo del usado es el «ticket final». Por el mismo dinero (ej. entre US$ 100.000 y US$ 120.000), el comprador puede elegir entre un monoambiente a estrenar o un dos ambientes usado en la misma zona. Además, crece el furor por comprar propiedades a refaccionar en zonas como Recoleta o Belgrano para capturar la diferencia de valor tras la mejora (Flipping).
A estrenar: Menor riesgo y perfil inversor
Del otro lado, las unidades nuevas siguen siendo la opción preferida por los inversores que buscan renta rápida y sin dolores de cabeza.
Marta Oriozabala, de Real Capital, sostiene que el perfil del comprador de unidades nuevas prioriza la calidad constructiva y la previsibilidad. «Atrae a quienes buscan renta con menos mantenimiento y la posibilidad de alquilar sin grandes intervenciones. Son operaciones pensadas en generar ingresos estables a mediano plazo», concluyó la especialista.
