Cuáles son los barrios porteños más recomendados para comprar un departamento usado

Los precios de las unidades a estrenar se despegaron con fuerza sobre los de los departamentos usados y alcanzaron la mayor brecha en diez años. Según un relevamiento elaborado sobre la base de los avisos publicados en Zonaprop, la diferencia entre ambos tipos de propiedades llega hoy al 30%, frente al 7% registrado en diciembre de 2015, lo que evidencia el encarecimiento y confirma la tendencia de un mayor dinamismo de las unidades nuevas, frente al mercado de inmuebles ya habitados, en los distintos barrios de la Ciudad de Buenos Aires.

A puro guarismo, los inmuebles nuevos cotizan en promedio a u$s2.898 por metro cuadrado, tras registrar un incremento del 5,2% interanual. En contraste, las unidades usadas se ubican en torno a los u$s2.219 por m2, con una suba del 3,3% en lo que va de 2025. Dentro del mercado inmobiliario, los departamentos en pozo fueron los que más se encarecieron: «Registraron una suba interanual del 8,3% y alcanzan un valor promedio de u$s3.033 por m2, es decir, 4,4% más que las unidades listas para habitar», pormenoriza, country manager de Zonaprop.

Entre las propiedades ya terminadas, los departamentos a estrenar lideran la valorización del año, impulsados por una demanda que prioriza la novedad y la calidad constructiva. La brecha se amplió también por el alza sostenida de los costos de construcción —que, pese a una leve caída, siguen casi un 94% por encima de los de octubre de 2023— y del valor del suelo, factores que han elevado los precios de los proyectos nuevos.

En ese escenario, dado que este valor es uno de los principales determinantes del precio de una unidad nueva, los desarrolladores deben ingeniárselas para que sus proyectos sigan siendo competitivos. «Hoy, los compradores analizan cada detalle: buscan amenities funcionales, espacios sociales dentro del edificio, buena calidad constructiva y dimensiones acordes a lo que esperan en su departamento», analiza Toribio de Achával, propietario de la inmobiliaria homónima.

Por otra parte, «los desarrolladores suelen apuntar a inversores que buscan resguardar capital, mientras que el mercado de usados depende más del comprador final, que negocia y necesita vender para avanzar con otra operación», explica Ezequiel Wierzba, director de Click Aparts. Esta combinación mantiene al alza las unidades nuevas, mientras que las usadas se mantienen más estables.

El barrio ideal para inversores: cuánto cuesta el metro cuadrado en Puerto Madero

Los barrios más accesibles para comprar un departamento usado en Buenos Aires

En términos de valores totales, los precios medios de los departamentos usados rondan los u$s69.500 para monoambientes (u$s2.159/m2), u$s80.500 para unidades de un dormitorio (u$s1.920/m2), u$s115.000 para 3 ambientes (u$s 1.807/m2) y u$s149.000 para los de 3 dormitorios (u$s1.811/m2), según Reporte Inmobiliario.

Por consiguiente, mientras que las unidades usadas ganan atractivo por su menor valor y mayor margen de negociación, especialmente en un contexto de crédito hipotecario limitado, los mejores barrios para adquirir este tipo de propiedades se destacan por su ubicación, servicios y potencial de revalorización.

Disgregando por tipologías y tomando un precio promedio, las zonas más económicas para adquirir un departamento en la Ciudad de Buenos Aires son:

• Monoambiente: Pompeya (u$s35.000), La Boca (u$s47.000), Once (u$s49.000), Villa Soldati (u$s50.000) y Constitución (u$s53.500).
• Dos ambientes: Pompeya (u$s50.000), Villa Lugano (u$s56.250), La Boca (u$s57.000), Constitución (u$s59.000) y Once (u$s62.000).
• Tres ambientes: Villa Soldati (u$s44.000), Villa Lugano (u$s53.000), Pompeya (u$s70.950), Constitución (u$s72.000) y La Boca (u$s77.000).
• Cuatro ambientes: Villa Soldati (u$s37.500), Villa Lugano (u$s59.000), Pompeya (u$s73.000), Mataderos (u$s89.000) y Constitución (u$s93.000).

Conviene invertir en departamentos en Villa Crespo, Chacarita, Colegiales y Almagro

Según los expertos consultados, el margen de negociación en el mercado de usados suele ser bajo, entre un 2 y 3%, aunque puede llegar al 10/15% en casos puntuales, como unidades que llevan mucho tiempo en venta o necesitan una venta rápida. Las oportunidades más interesantes se concentran en departamentos bien ubicados, especialmente en barrios con buena conectividad y servicios, donde los precios aún no se recuperaron por completo

En cuanto a la revalorización a mediano plazo, destacan barrios que combinan ubicación estratégica, proyectos nuevos, mejoras en infraestructura y creciente demanda de quienes buscan vida de barrio sin perder conectividad. Según Wierzba, sobresalen Villa Crespo, Chacarita, Colegiales y Almagro, mientras que zonas de Caballito y Barracas comienzan a atraer inversión por sus precios competitivos y proyección de crecimiento.

Por su parte, Achával señala que la accesibilidad se vuelve un factor clave: barrios como Saavedra, Coghlan, Villa Urquiza y Devoto ofrecen buena conexión vial y transporte público, además de espacios verdes, lo que los hace especialmente atractivos.