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Costa Urbana, el nuevo barrio de la Costanera
La Cámara de Apelaciones porteña anuló un recurso de amparo y les dio la razón a la empresa IRSA y al Gobierno porteño, que habían firmado un convenio urbanístico. Cómo es el proyecto.
La Justicia porteña destrabó la construcción de un parque y un barrio en los terrenos de la ex Ciudad Deportiva de Boca Juniors, en la Costanera Sur.
Lo hizo la Cámara de Apelaciones, con un fallo de su Sala IV, según le confirmaron fuentes de la Justicia, la Legislatura y el Ejecutivo de la Ciudad.
Se trata de un convenio urbanístico que la empresa IRSA, dueña del terreno, acordó con el Gobierno porteño, y que luego fue convertido en ley por la Legislatura de la Ciudad.
Según ese convenio, la empresa cedía a el Estado porteño 47 de las 71 hectáreas que ocupa la ex Ciudad Deportiva, para la instalación de un parque público con acceso al Río de la Plata.
A cambio, la Ciudad le autoriza la construcción del proyecto Costa Urbana, una desarrollo urbanístico que incluye torres y edificios más bajos para departamentos, oficinas, restaurantes, comercios y otros servicios, como hoteles o establecimientos educativos.
Se trataría, en la práctica, de una suerte de continuación de Puerto Madero, pero al sur de la Reserva Ecológica y del barrio Rodrigo Bueno.
Tras la aprobación legislativa de este convenio urbanístico, a fines de diciembre de 2022, el Observatorio del Derecho a la Ciudad, el Instituto de Pensamiento y Políticas Públicas (IPYPP), la Cátedra de Ingeniería Comunitaria (CLIC), Unidad Popular (UP) y la Defensoría de Laburantes (LA DEFE) presentaron un recurso de amparo ante el fuero Contravencional de la Ciudad.
Pedían que se frenara ese convenio, con el argumento de que, previo a la firma del convenio, no se había llevado adelante una audiencia pública que garantizara la participación vecinal en una iniciativa que modificaría el paisaje y el destino de una parte de la Ciudad. Esa audiencia pública sí se realizó después, entre la primera y la segunda aprobación del convenio en la Legislatura, tal como marca el procedimiento para este tipo de leyes que modifican el Código Urbanístico.
Lo cierto es que el juez Aurelio Ammirato les dio la razón a los demandantes, y declaró nulo el proyecto.
El Gobierno porteño y la empresa apelaron. Y ahora, casi un año después del fallo de primera instancia, la Sala IV de Apelaciones en lo Contencioso Administrativo revocó la decisión inicial.
Con los votos de las juezas María de las Nieves Macchiavelli Agrelo y Laura Perugini, le dio la razón al Estado e IRSA. «No puede afirmarse que en el caso se haya omitido cumplir con una instancia participativa obligatoria», escribieron las camaristas.
El argumento central, en pocas palabras, es que la sola firma del convenio no constituye una obligación, y que el paso legalmente relevante fue la aprobación de la ley, que sí cumplió con la obligación de la audiencia pública.
Cómo será la nueva urbanización
Según el proyecto, el futuro barrio «Costa Urbana» tiene dos sectores. En las 47 hectáreas públicas se montará un parque de acceso libre, con un paseo de 4,2 kilómetros con bicisendas y un frente costero por el cual los vecinos podrán llegar a ver el Río de la Plata.
Además, en ese espacio público habrá un espejo de agua, alimentado por el propio río.
Estas instalaciones ocuparán más de la mitad de la parcela. Llegando por la avenida España, el parque tendrá 550 metros de frente y entre 1.300 y 1.500 metros de largo según el lado, para terminar en un borde costero de unos 480 metros.
El segmento restante del terreno es el que está más hacia el sur, bordeado por la prolongación de la avenida España, y hacia el sector de la isla Demarchi.
En esa zona es donde se permitirán las construcciones de IRSA. Habrá dos partes: primero, un corredor peatonal que estará flanqueado por dos «tiras» de bloques de edificios, que tendrán planta baja y entre 6 y 10 pisos, aproximadamente. La segunda franja, bien al sur, tendrá edificios más retirados, y de mayor altura (el tope son 98 metros).
Además, en el espejo de agua, habrá una especie de península, de forma circular, que junto con construcciones privadas tendrá también un sector unido al paseo peatonal, y terminará funcionando como un mirador hacia el parque y el agua.
La mayor parte de las edificaciones se destinarán a viviendas. Pero la idea es que haya «mixtura de usos», como se define catastralmente. Por eso, junto a las viviendas habrá locales comerciales, restaurantes, oficinas y otros emprendimientos, desde un sanatorio o un hotel hasta establecimientos educativos.
«Estimamos que esta nueva zona albergará a unas 6.000 familias. Nuestra intención es que Costa Urbana tenga una población lo más diversa posible. Habrá unidades de todas las medidas porque es impensable hacer 6.000 departamentos para el segmento socioeconómico más alto», explicó Eduardo Elsztain, presidente del grupo IRSA, cuando presentó públicamente la iniciativa en julio de 2021.
El mayor terreno sin uso en la Ciudad
La ex Ciudad Deportiva es un relleno costero que se empezó a armar en 1965, y que Boca Juniors inauguró en 1975, con piletas, canchas de tenis, una confitería y un parque de diversiones.
Pero el proyecto integral, que incluía un estadio para 150.000 personas, nunca pudo ser concluido por problemas económicos, así que el terreno fue quedando abandonado. En 1991, Boca lo vendió.
Desde entonces IRSA desarrolló varios proyectos para urbanizar el terreno. Pero la Legislatura porteña nunca los aprobó, hasta esta iniciativa de fines del año pasado. En todo este tiempo, el terreno estuvo sin uso ni acceso para el público, salvo en algunos eventos puntuales.
