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Misterio en el mercado inmobiliario: Se reactiva la venta de propiedades en CABA pero los precios no aumentan
El mercado inmobiliario porteño registra casi 6.000 operaciones mensuales, pero los valores de los departamentos apenas subieron. Análisis del sector.
El sector del Real Estate en la Ciudad de Buenos Aires transita un escenario que desconcierta a más de un especialista. Las operaciones de compraventa lograron consolidar su recuperación, alcanzando cerca de 6.000 escrituras mensuales, y el crédito hipotecario volvió a ser una herramienta viable. Sin embargo, la lógica económica tradicional parece no aplicar: a mayor demanda, los precios de los departamentos usados siguen prácticamente inamovibles.
Según diversos relevamientos del mercado, los valores de las propiedades apenas acumulan un alza de entre 3% y 4% interanual, dejando atrás la etapa de recuperación acelerada que se había observado entre fines de 2024 y principios de 2025.
El peso de un mercado sobreofertado
La principal barrera que frena el incremento de los precios es el gigantesco stock de propiedades a la venta. Actualmente, el mercado porteño cuenta con más de 77.000 departamentos disponibles.
Santiago Magnin, especialista en Real Estate, explica que esta enorme diferencia entre las 110.000 propiedades totales publicadas y las 6.000 que efectivamente se venden por mes genera un embudo. Esta dinámica limita los aumentos generalizados y obliga a los vendedores a ser flexibles; de hecho, la brecha promedio entre el precio publicado y el valor final de cierre ronda el 5%.
Los valores promedio en la Ciudad
Durante mayo, el mercado mostró escasas variaciones nominales en dólares. Si bien las zonas premium del Corredor Norte (Retiro, Recoleta, Palermo) defienden las cotizaciones más altas (llegando a promedios de u$s 2.400 por m² en unidades pequeñas), el valor medio de publicación en CABA refleja los siguientes números:
| Tipo de Departamento | Precio Promedio (Usados) | Variación Interanual |
| Monoambiente | u$s 70.000 | + 0,94% |
| Dos Ambientes | u$s 80.000 | + 1,18% |
| Tres Ambientes | u$s 112.000 | + 1,92% |
| Cuatro Ambientes | u$s 149.700 | Estable |
El impacto del crédito hipotecario comienza a notarse: en muchos casos, las ventas financiadas por bancos se concretan sobre los valores de publicación con nulo margen de negociación, lo que podría aportar mayor firmeza a las cotizaciones en el mediano plazo.
Expectativas para lo que resta del año
A pesar de que el sentido común indicaría un salto en los valores ante el regreso de los créditos, la amplia oferta disponible actúa como un ancla. Los expertos del sector inmobiliario estiman que el segundo semestre mantendrá un buen volumen de actividad (tanto en usados como en inversiones desde pozo), pero proyectan que las subas de precios continuarán siendo moderadas y puntuales según cada barrio, sin superar el 5% interanual a menos que existan cambios macroeconómicos disruptivos.
