El barrio ideal para inversores: cuánto cuesta el metro cuadrado en Puerto Madero

Equiparable a los puertos de Miami, Sídney o Dublín por su diseño y modernidad, Puerto Madero se consolidó como el ícono urbano del lujo porteño. Con su arquitectura, servicios premium y ubicación estratégica frente al río, el barrio más joven de Buenos Aires sigue liderando los precios del mercado inmobiliario. Sin embargo, la gran pregunta entre los inversores es si —más allá del glamour— todavía ofrece una oportunidad real de rentabilidad.

Los grandes jugadores del real estate local coinciden en que sí. Según el arquitecto y bróker Oscar Puebla, invertir hoy en Puerto Madero «es una decisión estratégica y segura», respaldada tanto por factores económicos como por las características únicas del barrio.

Valores competitivos y precios que se mantienen estables

Aunque Puerto Madero encabeza el ranking de los barrios más caros de la Ciudad, los valores actuales del metro cuadrado aún resultan competitivos si se los compara con desarrollos de lujo en otras capitales del mundo. De acuerdo con un informe reciente de Zonaprop, el metro cuadrado promedio se ubica en u$s6.140, seguido por Palermo (3.430 u$s/m²) y Núñez (3.310 u$s/m²).

Puebla destaca que muchos edificios «mantienen precios de hace dos años», lo que abre una ventana de oportunidad para quienes buscan entrar en un mercado premium con potencial de revalorización. En los diques 3 y 4, próximos al centro y donde se ubican el Hotel Hilton y la Torre YPF, las unidades cotizan entre u$s4.000 y u$s5.000 por metro cuadrado, mientras que los proyectos a estrenar en el Dique 1 —de categoría superior y con vistas únicas al río— alcanzan valores de entre u$s6.500 y u$s10.000 por metro cuadrado.

«Pese a la inflación, muchos edificios mantienen aún los valores de hace dos años, lo que representa una oportunidad de compra», afirma el corredor, al tiempo que subraya que los precios actuales están aún por debajo de los picos de 2017 en términos reales.

En un contexto macroeconómico donde los activos financieros muestran volatilidad, el ladrillo volvió a consolidarse como refugio de valor. Para Puebla, «ninguna inversión ofrece hoy la combinación de seguridad y rendimiento que brinda la compra de departamentos en Buenos Aires».

En el caso de Puerto Madero, detalla Puebla, los rendimientos en dólares pueden alcanzar hasta el 8% anual en proyectos de lujo como Oceana, SLS, Faena Aleph o Renoir, mientras que la rentabilidad promedio ronda el 6% según los amenities y servicios que ofrecen los edificios.

«Puerto Madero sigue siendo un refugio de valor frente a otras zonas premium de la ciudad. La combinación de precios competitivos, respaldo financiero y nuevas herramientas de crédito a las desarrolladoras – como las hipotecas divisibles – augura una capitalización sostenida en los próximos años», remarca el director de Puebla Inmobiliaria.

Inversión segura y en recuperación

El barrio —concebido a principios de los 90 sobre antiguos terrenos portuarios— atraviesa un proceso comparable al de los antiguos puertos de Sídney, Melbourne o Dublín, que pasaron de áreas portuarias a enclaves de lujo y servicios.

Hoy, los viejos almacenes de ladrillo visto de estilo industrial victoriano inglés se reconvirtieron en paseos gastronómicos y culturales. El paisaje se completa con íconos como el Puente de la Mujer, diseñado por Santiago Calatrava, y torres firmadas por arquitectos de renombre internacional como César Pelli, Norman Foster y Carlos Ott.

Entre los desarrollos de referencia se destacan Faena Aleph, Oceana, Harbour Tower y el complejo Madero Harbour, que cuenta con helipuerto propio y pronto tendrá un shopping a cielo abierto inspirado en Bal Harbour de Miami. «Puerto Madero combina arte, diseño y tecnología, consolidándose como el barrio más moderno y exclusivo de América Latina», resume Puebla.

El público de Puerto Madero es diverso y sofisticado. Una parte importante lo integran argentinos del interior del país que adquieren una propiedad para usar durante sus estadías en Buenos Aires, por trabajo o placer. A ese grupo se suman inversores que buscan combinar la rentabilidad que ofrecen los alquileres en pesos con la capitalización en dólares del inmueble.

También crece la presencia de extranjeros que eligen radicarse en la ciudad y valoran las características únicas del barrio. «Se observa una presencia creciente de residentes coreanos, chinos y, más recientemente, rusos», apunta Puebla, quien agrega que existe una fuerte demanda de alquileres por parte de ejecutivos de empresas internacionales vinculadas al petróleo, la pesca y cadenas comerciales.

Las unidades más buscadas son los departamentos de más de 150 m², con amplias terrazas, vista al río y amenities de hotel cinco estrellas. «Las búsquedas suelen ser muy específicas —explica Puebla—. Un comprador extranjero que ya reside en el país adquirió recientemente una unidad de tres dormitorios en suite porque buscaba exactamente esa configuración».

Si bien los riesgos son similares a los de cualquier inversión inmobiliaria, Puebla recomienda tomar recaudos básicos. «En edificios con algunos años, conviene revisar el estado de mantenimiento, la gestión de expensas y los niveles de morosidad; y en los desarrollos a estrenar, analizar cuidadosamente los antecedentes de las constructoras y desarrolladores. En general, los proyectos que avanzan hoy lo hacen con fondos propios, un indicador de solidez», explica.

Las expensas, en promedio, son elevadas debido a la calidad de los servicios y amenities, pero también lo son los valores de alquiler, que según Zonaprop rondan los u$s1.310 mensuales por departamento, cifra que mantiene al barrio en el primer lugar del ranking porteño, aunque con una leve baja de 0,5% respecto del mes anterior.

Con un mercado en plena reactivación y precios aun lejos de sus máximos históricos, los especialistas coinciden en que es un momento propicio para invertir. «El momento ideal para sacar los dólares del colchón es hoy», sostiene Puebla, quien destaca el nuevo contexto económico de un país con superávit fiscal, inflación a la baja y un flujo sostenido de obras en construcción.

En ese marco, Puerto Madero se presenta como un barrio consolidado, moderno y en expansión, que garantiza capitalización a mediano plazo, rentabilidad sostenida y un diferencial de prestigio urbano. En la lectura de quienes operan en el mercado inmobiliario, invertir en esta zona implica participar de un fenómeno urbano que combina prestigio, exclusividad y crecimiento sostenido.