Puerto Madero: dónde muchos compran y pocos viven

Es viernes, son las 17:30, y en Puerto Madero los espacios verdes están vacíos. Solo un niño, al cuidado de su abuelo, corretea por el patio de juegos de plaza María Eva Duarte de Perón. Los pocos que circulan por las veredas anchas del Dique 1 son turistas y obreros de las torres en construcción, la Harbour Tower, considerada la segunda más alta del país y la más costosa, y la Osten Tower. Hasta los tachos de basura están vacíos. Sus bolsas de residuos, invertidas por el viento, se mueven como muñeco bailarín de estación de servicio.

Según agentes inmobiliarios, vecinos y comerciantes de la zona, hay dos posibles interpretaciones para ello, y las dos se conjugan en una única realidad. La primera es que, a diferencia del resto de los barrios porteños, en Puerto Madero la mayoría de los edificios tienen sus propios amenities, como gimnasio, pileta y áreas de juego para niños, lo que hace que el espacio público sea relegado principalmente al uso de los runners y paseadores de perros. Los residentes, además, se mueven mayoritariamente en auto y suelen salir manejando desde el interior de las cocheras de sus edificios, por lo que el tránsito peatonal es moderado, al menos en la semana, cuando los turistas son pocos.

Pero hay una segunda interpretación que ayuda a entender la quietud del barrio: según la mayoría de los especialistas consultados, el fenómeno también tiene que ver con el hecho de que en Puerto Madero la ocupación es baja, respecto al resto de la ciudad. Hay quienes hablan de entre un 30% y 40% de departamentos ocupados de manera permanente, mientras que otros prefieren no arriesgarse por un porcentaje, pero creen que la ocupación es mayor.

Lo cierto es que, a diferencia de los anteriores censos, el de 2022 no midió este dato. El Indec tampoco publicó las cifras poblacionales desagregadas por barrio, sino solo por comuna. Por eso, tampoco es posible comparar los habitantes actuales con los de las décadas anteriores. Aún sin nuevos números, para los expertos en propiedades las razones detrás de este fenómeno son claras. Y se ven desde hace más de 30 años, cuando empezó a desarrollarse el Masterplan del barrio.

De descampado de ratas al barrio del futuro

Puerto Madero no fue planeado como un barrio VIP. “Nosotros imaginamos un barrio normal de la ciudad, no uno cinco estrellas. Los desarrolladores privados que construyeron en la zona fueron quienes incidieron en este modelo, que no era en el que nosotros estábamos interesados, y marcaron el perfil de los propietarios”, afirma el arquitecto Alfredo Garay, quien fue impulsor y parte del diseño del plan maestro y luego presidente de la Corporación Puerto Madero (CPM) en un período.

Todavía recuerda en detalle el día que se reunió con el flamante Presidente Carlos Saúl Menem para proponerle la iniciativa, en 1989. “Yo trabajaba en la Secretaria de Planeamiento de la Ciudad. Fui con el intendente. Le dijimos a Menem: ‘En un futuro, cuando usted se asome por esa ventana, va a haber grúas, actividad, edificios’. En el contexto de la crisis, la construcción era un tema importante. Inmediatamente dijo: ‘hay que hacerlo’”, relata Garay. Como fruto de esa reunión surgió la CPM, sociedad integrada en partes iguales por el Estado Nacional y el Gobierno de la Ciudad, que delineó y promovió el proyecto de urbanización.

Los arquitectos que mapearon el proyecto ingresaban al terreno con botas altas, no por los pastizales sino por las ratas, colonias enteras que se habían adueñado de la zona y convertido en plaga. Hasta ese entonces, gran parte del predio que hoy conforma el barrio más moderno de la ciudad se encontraba en estado de abandono desde hacía décadas. En sus dársenas había funcionado anteriormente el puerto de Buenos Aires, diseñado por Eduardo Madero e inaugurado en 1889, pero unos 10 años después sus dársenas cerradas habían quedado obsoletas debido a las grandes dimensiones de los nuevos buques de carga, por lo que el Gobierno ordenó la constucción del Puerto Nuevo, con dársenas abiertas en forma de peine, el cual terminó por reemplazar completamente a su antecesor.

La idea principal del proyecto de CPM era revivir el centro de la ciudad. Sobretodo el microcentro, que estaba atravesando un momento de profunda decadencia. “Lo que sucedía es que se estaba despoblando, perdiendo actividad, mientras aparecían núcleos de actividad suburbana. Casi todos los nuevos proyectos tendían a desplazarse a nuevas centralidades. La pregunta entonces era dónde el centro tenía lugar para construir la modernidad. La consigna fue habilitar una nueva pieza donde se pudiera construir”, suma Garay.

La primera obra que se hizo fue la restauración y la remodelación interna de los 16 docks de ladrillo a la vista, ubicados sobre los diques que antiguamente fueron utilizados como depósitos de granos y otros artículos de exportación. Allí se instalaron comercios gastronómicos, oficinas y la Universidad Católica Argentina (UCA). “Para el 97, cuando yo estudiaba en la UCA, nos daba miedo cruzar el dique. Estaba todo abandonado del otro lado, además de las pocas obras que había. Fue creciendo muy de a poco”, recuerda Federico Fontana, quien hace 12 años trabaja como asesor inmobiliario de Puerto Uno Propiedades, inmobiliaria ubicada en Puerto Madero. Desde sus inicios, los desarrolladores imaginaron un centro comercial, social y cultural con movimiento constante, repleto de locales, restaurantes y hoteles.

Dos caras de un mismo barrio

Pero Puerto Madero, al día de hoy, tiene dos caras, una visible durante la semana y otra, los sábados y domingos, cuando el turismo, nacional e internacional llega a copar las calles y la oferta gastronómica. Durante los días de semana, la realidad es otra.

Los inmobiliarios explican la razón detrás de este fenómeno de manera simple: históricamente, y hasta el día de hoy, una porción de quienes compran en Puerto Madero lo hacen no para mudarse allí, sino como inversión. Algunos de ellos luego vendieron sus propiedades, mientras que otros las alquilaron, de manera temporal o permanente, y otros, simplemente, las mantienen desocupadas. A este fenómeno se suma el de las personas que compraron en la zona para tener un Pied a Terre, es decir que viven de manera permanente en el interior del país o en el extranjero y utilizan la propiedad en Puerto Madero cuando visitan Buenos Aires.

“En mi anterior edificio, por esta zona, había mucho futbolista, mucha gente que vivía afuera pero que, cuando venía a Buenos Aires, se quedaba en su departamento”, explica Dalal Yoma, vecina de Puerto Madero, al salir de almorzar con amigas, por la zona del Dique 1. Los restaurantes y cafeterías de la zona sí mantienen un flujo constante en la semana, mayormente gracias a los oficinistas.

Con los años, el perfil del comprador cambió rotundamente. Mientras que al principio se trataba en gran parte de inversores extranjeros, hoy el comprador es mayoritariamente argentino. “Hay mucha gente de zona sur. De la zona norte menos porque tienen los countries, Nordelta, y es medio incómodo venir hasta acá”, afirmaron desde Juana Manso Propiedades.

Desde el comienzo de la Guerra de Ucrania, también se ven muchos rusos interesados en alquilar. “El año pasado, nos quedamos sorprendidos por la cantidad de consultas de inmigrantes de la Guerra de Ucrania. También de alemanes. Generalmente buscan alquileres temporarios de mayor duración, de unos tres meses, para empezar. Entran una vez por semana, nos sorprende”, agrega Fontana.

“Alquilar es un tema. No hay muchos alquileres normales, la mayoría de los dueños solo aceptan inquilinos temporarios. Nosotros, por suerte, vamos renovando el alquiler que ya tenemos”, cuenta Marcela Capuano (57), quien vive hace 11 años en la zona. La eligió por una cuestión práctica: usa silla de ruedas y este barrio, al tener veredas anchas y rampas, es el que más le permite moverse con libertad por la vía pública.

La desocupación de la zona fue registrada en los censos nacionales de las últimas décadas. Según el censo 2010, en ese entonces en Puerto Madero solo un 28% de los departamentos estaban habitados. Desde entonces, afirman inmobiliarios, la ocupación de la zona ha mejorado considerablemente. No sería posible ponerlo en números, ya que el Indec no ha compartido este mismo dato en el último censo y desde la Dirección General de Estadística y Censos de la Ciudad de Buenos Aires afirman no contar con esa información.

Aunque aminorado, muchos agentes inmobiliarios afirman que este fenómeno sigue hasta el día de hoy. “Hay un nivel de oficinas muy grande desocupadas. Un 23% aproximadamente. En cuanto a residencias, hay muchas vacías. Yo veo dos razones: por propietarios que no los quieren alquilar y porque algunos piden tanto que no consiguen alquilarlo. Las expensas son de un promedio de 150.000 en los edificios nuevos. Por su capacidad económica, los propietarios lo pueden aguantar, digamos, no tienen problema si durante un año no lo alquilan”, afirma Fontana. A su vez, la zona está viviendo un boom de los alquileres temporarios por una cuestión de rentabilidad.

”Hacían cola para comprar”. Los altibajos de Puerto Madero

Para Juan Pablo Giacomello, gerente comercial de Raíces Puerto Madero, el movimiento inmobiliario actual en Puerto Madero representa solo un 10% del que hubo en 2008. “En esos años hubo un boom de emprendimientos y de ventas. Había gente haciendo cola para comprar de pozo. Hubo un corte bastante importante después de la 125. Después del 2011 hubo otro corte más y en el 2014, otro. La situación tiene que ver con la crisis inmobiliaria en todo el país, es algo general. Puede que Puerto Madero tenga menos búsqueda que el resto de los barrios porque hay menos oferta, menos nuevos emprendimientos”, sostiene Giacomello, gerente comercial de Raíces Propiedades, quien trabaja en la zona desde 2005.

En los últimos años hubo dos golpes que impactaron en el desarrollo de la zona. El primero fue la obra del Paseo del Bajo. Aunque a largo plazo, cuando finalmente concluyó, el proyecto terminó facilitando la conexión de Puerto Madero con el resto de la Ciudad, mientras las obras se llevaron a cabo, sucedió exactamente lo contrario. “Se complicó muchísimo la entrada y salida. Podías llegar a tardar media hora solo para salir de Puerto Madero. Entonces muchas familias con hijos en edad escolar se fueron, muchísimas. Algunos después volvieron”, cuenta un inmobiliario que prefirió resguardar su identidad.

Pero entonces irrumpió la pandemia, y en ese momento los más perjudicados fueron las empresas y los dueños de oficinas y de locales, ya que un porcentaje considerable se desalquiló. Las obras también se frenaron. “Estábamos muy preocupados. Puerto Madero estaba totalmente paralizado, al igual que microcentro. Por suerte, hubo proyectos que se reacomodaron ante la situación, como Quartier del Bajo, que estaba apuntando a ser un edificio de oficinas y, sobre la marcha, los desarrolladores decidieron hacerlo residencial”, recuerda Fontana.

Identidad barrial y lo que se espera a futuro

Para Garay, el desafío que hoy se enfrenta toda la zona céntrica de la ciudad es el mismo que debió enfrentar a fines de los ‘80: el de resucitar. “No encontramos nuevamente frente a esa coyuntura. El centro se ha vuelto a vaciar, en parte por la pandemia y en parte por los cambios de comportamiento de la sociedad. Sin embargo, él y muchos más se muestran optimistas. Creen que los nuevos grandes proyectos residenciales, como el Oceana Puerto Madero, a cargo de Eduardo Constantini y Alan Faena, y el de Madero Harbour, desarrollado por GVN Group, actualmente en proceso de construcción, revitalizarán aún más la zona.

Más allá de las distintas inversiones, Garay destaca la paulatina creación de una identidad barrial, algo que no existía hasta hace poco. “Los barrios nuevos tienen esta cuestión de que suelen ser buen negocio, pero, cuando los habitás, notás que les faltan patrones de vida cotidiana, falta esa patina que solo les da el tiempo. Ahora, caminás por Juana Manso y te encontrás con comercios de barrio: supermercados chinos, almacenes, lavarropas”, dice, con un tono esperanzado.